PV: - Trong khoảng 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến nhiều làn sóng đầu tư ào ạt: cùng xin đất xây chung cư, cùng xây nhà cho phân khúc trung và cao cấp, cùng bỏ rơi nhà cho thuê giá rẻ và nhà cho người thu nhập thấp, và cùng... ngắc ngoải vì bong bóng bất động sản. Thưa ông, có thể lý giải tâm lý đám đông tồn tại trong cả chục năm như trên như thế nào? Đây có phải là quy luật chung của việc phát triển thị trường bất động sản ở các nước khác hay không?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Hiệu ứng đám đông có trong tất cả các lĩnh vực, từ chính trị đến kinh tế, xã hội..., ở đó một số người nêu ra vấn đề gì đó thuyết phục được, thậm chí mê hoặc được đám đông làm theo hướng đó. Hiệu ứng đám đông kích thích cái lợi trước mắt của từng người. Điều này thể hiện rất rõ ở lĩnh vực bán hàng đa cấp, một loại hiệu ứng đám đông đỉnh cao. Giá trị của các món hàng quá cao nhưng người ta nghĩ rằng khi mua vào và bán được hoặc tuyên truyền cho người khác mua, thuyết phục nhiều người cùng làm như họ thì họ sẽ có nhiều lợi ích. Chính vì mối lợi lớn này nên người ta giẫm đạp lên người khác, lôi kéo người thân, anh em, họ hàng tham gia vào cái bẫy này.
Bây giờ cũng như cách đây bao nhiêu năm, bất động sản Việt Nam đều đi theo hiệu ứng đám đông đó. Mà không riêng gì Việt Nam, ngay cả Mỹ, Nhật, Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc... cũng bị hiệu ứng đám đông làm cho điêu đứng, bong bóng bất động sản vỡ, ảnh hưởng lớn đến kinh tế các nước này, tiêu biểu như nước Nhật bị ảnh hưởng tới 20 năm.
Như vậy, hiệu ứng đám đông xảy ra khắp nơi trên thế giới và thể hiện nhiều trong lĩnh vực bất động sản bởi đây là tài sản, mối lợi rất lớn. Những năm trước hễ ai có tiền cũng mua căn nhà để dành, vài năm sau thấy có lãi thì người người mua nhà, kể cả phải vay mượn của bạn bè, người thân, ngân hàng... Đến khi nhà nhà đua nhau mua thị trường bất động sản đổ vỡ.
Nhiều doanh nghiệp Việt Nam chạy theo lợi nhuận, những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ thì ít, còn những căn hộ lớn, cao cấp giá vài tỷ đồng thì người ta đua nhau làm để kiếm lời. Điều này dẫn đến hiện tượng thị trường thừa mứa những căn hộ cao cấp giá cao mà thiếu hẳn những căn hộ trung bình và hoàn toàn không có căn hộ giá thấp, đi ngược với cung-cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản năm 2007-2008.
Điều đó cho thấy hiệu ứng đám đông không chỉ xuất phát từ phía khách hàng mà còn ở cả phía chủ đầu tư cũng chạy theo lợi nhuận trước mắt mà không nghĩ rằng mình cần phục vụ cho người dân với mức sống trung bình, thấp những căn nhà giá rẻ.
Đó là tình trạng của thị trường bất động sản trước đây và bây giờ cũng bắt đầu le lói lại hiệu ứng đám đông. Tuy nhiên, khác với trước đây, bây giờ không chỉ là một vài ngàn căn hộ cao giá nữa mà riêng TP.HCM dự kiến có khoảng 60.000 căn hộ cao cấp, giá 3-4 tỉ đồng/căn sẽ được tung ra vào khoảng năm 2017 – 2018. Với số lượng căn hộ cao cấp lớn như vậy, nguy cơ thị trường sẽ không hấp thụ nổi, là rủi ro cho các nhà đầu tư cũng như thị trường. Ở đây có cuộc cạnh tranh khốc liệt về tài chính, nhân lực, phương thức bán hàng... Trong trận chiến này, nếu một đại gia nào sẩy chân thì thất bại cho cả doanh nghiệp đó, có thể kéo theo cả thị trường và ngân hàng. Có những dự án bất động sản chết trong tay ngân hàng và nó thành thứ nợ xấu quá lớn.
PV: - Khuynh hướng chạy theo đám đông của nhà đầu tư Việt Nam có tác động như thế nào tới sự phát triển của thị trường bất động sản, theo ông? Liệu đó có là nguyên nhân khiến việc thành bại trong kinh doanh của các nhà đầu tư bất động sản trong một thời gian dài phụ thuộc vào bôi trơn, quen biết... chứ không phụ thuộc vào năng lực kinh doanh của họ hay không? Xin ông phân tích cụ thể.
Ông Nguyễn Văn Đực: - Khi xảy ra hiệu ứng đám đông, thị trường sẽ bị méo mó. Nguồn cung bất động sản là nguồn cung ảo, không phải là nguồn cung thực sự cho người mua để tiêu dùng mà cho những người mua đi bán lại, và rất có thể thị trường lặp lại những cái bẫy cũ năm 2007-2008. Như đã nói ở trên, thời gian tới TP.HCM chuẩn bị tung ra 50.000-60.000 sản phẩm hàng tỷ đồng trong khi những căn hộ dưới 1 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, còn những căn hộ chừng 500 triệu đồng thì từ trước đến giờ không có.